JBO竞博今年以来，部分企业和项目负面消息使市场信心修复步履艰难。9月全市多个区域降价“抢客”、打折促销之下，市场成交量反而在下降。
*2022年9月全市成交均价环比下降4%，成交体量环比减少23%，同比减少45%。
元庐为9月光谷中心城区豪宅销售排行榜的top1，其单盘的9月销售金额甚至超过了总价300榜单top2-9的销售金额总和。
就香港置地·元庐此次可谓是现象级的热销情况，克而瑞平台认为是在当下市场环境下一个较为独特的案例，并针对性的进行多方市场调研，分析认为：
光谷产业发展集中在电子信息、先进制造与自动化、高技术服务等高新技术领域。2021年，区域内高企总数已突破4200家，约占全省三成。政府计划在2025年光谷GDP将突破5000亿。
伴随着光谷产业高速发展，区域内规划的高效立体交通、百万方商圈、全龄教育配套、优质医疗系统也得到快速落地。光谷产业与城市配套完善带来极强的人口吸附力 注1 。
因产业性质所带来的高净值人群日益增多，但光谷核心区的涉宅用地剩的寥寥无几，由此形成的供需关系带动成交。
元庐就处于光谷中心城的核心区，除了能享受极核处的各项利好外，项目紧邻光谷外国语学校、周围多个生态公园，自身配建12班幼儿园并打造十字轴花园街区。小区门口即可享受多种高品质生活场景，微观区位优势明显。
近年光谷的投资客减少，住宅配置需求点多以自住角度考量。在光谷核心区的置业群体主要以高级研发人员或企业高管居多，这类人群见识广、体验多，对生活品质有一定要求。同质化的居住产品无法满足该客群的需求，他们追求差异化、引领化的产品。
元庐坚持产品主义，不仅将产品的多个设计维度做到区域标杆，同时将香港置地可持续发展理念融入到产品的设计中，得到客户共识。
在光谷中心城的市场调研时，克而瑞平台发现存在一定数量购房者对交付及品质保障有所顾虑，且存在一定比例因资金不足需靠置换的改善客群。
针对这类客户，元庐采取相应措施缓解客户痛点：1，增配、扩大示范区、加快工程进度。2，创新提出首付“现房”付齐，月供“现房”后还，香港置地（武汉）安心置业季购房活动。对于购房者而言，这种购房模式是最理想的状态：只需先交一成房款，预定自己看中的房子，到今年年底再交一成首付，剩余的尾款可到房子竣工时再办理手续。无形中暂缓资金、贷款压力，将“期房”的潜在风险降到最低，购房者得以为确定的品质“买单”。
对于行业发展而言，“准现房销售模式”相较“快周转”发展模式，对资金沉淀的要求更高，也是行业稳健发展的信心体现。
从调研中也得知，元庐除了地理优势外，其并没有选择当前市场的“主流”行为——低价换量。而是朝着区域市场客户的需求点及痛点发力。
借助元庐这一现象，我们将窥一斑而知全豹，从多个维度对光谷市场发展方向进行预判。
在国家主张“房住不炒”的方针下，近年光谷区域的客户群体变化非常显著，从去年年中光谷中心城的投资客占比在23%-37%，到今年同期的投资客占比不到10%。（*克而瑞市场调研数据）
光谷的客户已从“疯狂的投资客”到“理性的置业者”，从“茶水费”横行的乱象到货比三家的良性市场。置业的关注重点回归房产价值本身。客户根据自身需求，从项目的区域、地段、配套、品牌等方面选择价值匹配型的项目。
整个大光谷人口的日益增加，置业人群逐渐多元化，市场需要提供更丰富产品业态，针对不同客户居住需求提供差异化的产品。
品质改善类的产品打造借元庐为案例。以下设计亮点与区域内多数产品已拉开差距。
元庐请“詹天佑奖”获得者-承构建筑，担纲设计，使用大量定制弧形铝板、转角曲面玻璃。在区域某些住宅项目外立面还处于1.0、2.0时，元庐已成为4.0建筑外立面引领者。
会所二楼有氧健身区配有意大利进口的泰诺健器械，负一楼配置24小时恒温泳池，从更衣室、消毒池、硬件配置等打造国际一线标准的泳池会所。泳池一侧的整面墙做成了落地窗，窗户外则是一个设计精巧的下沉庭院。业主在这里身之所感、目之所及均可达到绝佳放松体验。
为让人们从靠近小区开始就感受到特有国际化艺术气息，从而对元庐形成外部仰望。让业主们拥有内外兼备的精致生活氛围。项目用心打造了虽属于小区以外公共部分的国际花园街区。街区以英国考文特花园为设计灵感，加入元庐原创IP松鼠元元、非洲进口安格拉黑石材、造型美观的乌桕林等元素，打造出电影片段化的生活场景。
景观由占据一二线城市一半地王景观设计的朗道来设计。按照“两轴四环”的设计规划，从礼仪归家、架空层泛会所、公区场景等方面，打造精奢酒店式国际住区。除了配置了充满仪式感的酒店式迎宾大门，并在归家景观沿途全冠种植银杏、乌桕、蓝花楹等名贵树种。
为了使全龄段的业主在小区内均有所专属空间场所，不仅在公区打造了各功能场景，核心会客厅、沙龙花园JBO竞博、儿童成长乐园、运动健身场、社群活动空间等等，并在架空层打造了多元主题的泛会所供业主们在室内也可享有活动空间。
房屋里三大件为奥斯博格新风、大金中央空调和威能地暖，厨房空间有伊莱克斯全系烟灶洗碗机、铂浪高水槽龙头、卫生间里汉斯格雅花洒龙头、唯宝的面盆、科勒高端系的智能马桶，将精装品牌的规格拉满。
除了用国际一线品牌加身外，各种材料配置及工艺工法也可圈可点。从明显可见的客厅岩板背景墙，主卧背景墙面交付，铝合金踢脚线、木饰墙面和创意吊顶设计。到小细节处提升居住舒适度的除臭鞋柜、橱柜（玻璃展示柜）、卫生间超长双面镜柜。还有“默默无闻”的卫生间防水、门套石材基座等的隐蔽工程。
现在人们对品质住宅的需求不仅是客餐厅空间给外人看到的高端感，而更注重于自身日常生活中外人看不见空间的打造。
以上亮点已可作为区域标杆，但元庐并不满足止步于此。香港置地历经133年发展，拥有百年房企豪宅基因，从北京新城国际，到重庆长嘉汇两江峯、天湖岛，到南京越城天地、上海启元等这些已成为一线城市的代表豪宅作品。
项目目前在售D地块建面约115-143㎡装修高层住宅。预计将于11月开启的C地块大平层组团直指“光谷的第一豪宅”这一目标。C地块将集结香港置地在核心城市多年的豪宅大平层打造经验，在D地块的基础上再进阶：从景观到空间均聘请国际一线设计大师、全动线实景示范区、采用宝格丽等高奢酒店同系列精装配置、使用大面积奢石铺装等。据悉，该地块还会加配项目的第二会所，为对标高奢酒店的行政级会所。
相较于滨江区域容积率在4-5的超高层大平层，元庐本次推出的是极为稀缺的，容积率仅为2.1的低密度的16-17层的全小高层组团，168-235㎡豪宅大平层产品，圈层纯粹，产品打造非常极致。
元庐立志拔高光谷住宅配置的天花板，让武汉豪宅的称呼不仅仅局限在滨江板块。在国家级高新区内金字塔顶端的人也能在这里找到与自己需求相匹配的住宅产品。
跳出一味的低价竞争，回归到产品打造，目光立足于长期价值，探寻目标客户理想住所所需。
无底线的低价恶性竞争一方面使市场价格体系崩坏，给区域价值带来负面影响；另外违反商业逻辑的低价，引发的后续交付危机、品质问题会使行业信心的修复雪上加霜。最终导致到自己区域项目的折价与滞销。
2022年至今，中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，全面落实两“支持”。
9月最后两日，三大积极调控政策出台，整体市场信心开始回升，购房者观望情绪也出现了一定程度的下降。首先是武汉等23城可以阶段性下调或取消首套房贷利率下限。接着下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。同时财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。
首套房贷利率的下滑将在一定程度上减轻月供还贷的压力，换购住房个人所得税退税则明显利好改善型客户客户，对刚需同样也起到了一定的促进作用，对市场影响意义较大。未来预计将在需求端加码救市政策力度。
由于当前受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压，稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。可预见到的是在“房住不炒”的大方针下，整体政策基调向宽松积极渐进。中短期的政策将不断推动着刚需和改善需求的释放。
并且因客户置业目的转变，使未来住宅发展的重心将落到了为了服务居住属性，将不断在各方面进行品质迭代升级。
注1：2021年，光谷常住人口达到118.38万，相比2020年第七次人口普查数量（101.61万）增加16.77万，是2010年第六次人口普查（39.66万）时的3倍。东湖高新区与武汉所有功能区人口数据相比较，光谷2021年常住人口的同比增量，超过同期武汉所有功能区人口增量的一半。
