JBO竞博上海A物业管理有限公司依据物业服务合同的约定为B小区提供物业服务，物业服务合同届满的三个月前因该小区业主大会做出了不续聘的决定，A物业于2019年12月31日正式退出小区。在合同履行期间，该小区业主张某于2019年1月至2019年12月期间的物业服务费未交纳，并产生逾期利息，经物业公司多次催缴无果，2021年初物业公司将张某诉至法院，请求判决被告交纳拖欠的物业管理服务费和逾期利息。
浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称物调委）接到法院委托后，即电话联系申请人、被申请人告知此纠纷案件已移送至物调委进行调解，征询双方意见均表示愿意接受调解。
调解过程中了解到被申请人张某的房屋为联排别墅，面积294.65平方米，根据物业服务费的单价和月数计算，欠费情况属实。张某自述一直没有交纳物业服务费是因为一楼的书房墙面2018年底出现渗水的问题，报修物业多次没有解决，故一直没有交纳2019年的物业服务费。物业则表示在接到报修后物业维修人员多次上门进行检查，确定渗水原因是别墅外墙面的公共部位开裂、漆面脱落造成的，属于房屋质量问题，要从根本上解决该问题，需要启动专项维修资金来维修。
调解员根据第一次电话调解的情况，查阅了该小区的相关资料，该小区的房屋2019年早已过了房屋保修期，房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。既然已经过了保修期，这时候就的确应该联系小区业委会进行征询动用专项维修基金，专项维修资金等于是房屋的“养老金”，那为什么该套房屋2019的时候没有及时启用专项维修资金进行维修呢？
调解员再次联系了申请人上海A物业管理有限公司，物业公司反馈在该房屋已过房屋保修期的情况下，及时联系了业委会确定维修方案并启用专项维修资金，但因为该套房屋是联排别墅，房屋维修资金账户按幢立账、按户核算。根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，物业部分共用部分的维修应当由部分共用的业主同意。但因当时联系不到张某邻居的签名同意，故无法动用该幢的专项维修资金进行维修，当时也和业主解释过该问题，业主则认为物业在拖延，便一直以拒付物业服务费的形式表达不满。调解员就签名的问题与该小区居委联系，了解到张某的邻居常年定居国外，联系电话已更新，当时的确存在联系上的困难。后A物业公司因业主大会做出了不续聘的决定，其在退出小区后就不再继续跟进该维修。
厘清矛盾症结后，调解员与业主张某再次沟通，张某表示她平时工作很忙，连物业公司退出小区都是收到催讨通知才知道，张某认为房屋维修就该找物业解决，故一直没有补交物业服务费，房屋渗水的问题则是她在2019年底自己从内部暂时做了简单处理。在调解员解释了相关法规和多次沟通后，业主张某终于解开了心结，愿意补交物业服务费，在与物业公司心平气和的沟通过后她也表示除了这件事，对A物业公司日常的服务还是认可的，对于房屋漏水的问题，她也将积极联系现在小区内服务的物业公司和业委会，通过启动房屋专项维修基金来从根本上解决房屋漏水的问题。
经上海市浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会主持调解，被申请人张某在诉调期限内很快补交了2019年1月至2019年12月期间的物业服务费，申请人A物业公司自愿放弃期逾期利息的追讨。
调解员也向物业公司提出物业作为服务企业，应该在日常工作中加强和业主的沟通，同时就算因为业主大会不续聘而退出了小区，也应该和新物业做好交接，不要耽误业主的维修，影响业主的生活质量。新物业也已接到张某的报修，将联合居委、业委会开展工作。
按时交纳物业服务费是业主应尽的义务，房屋质量问题和物业服务合同是两个法律关系，业主不能以此作为拒交物业服务费的抗辩理由，对于房屋的质量问题JBO竞博，业主也应当理性维权。
维修基金又称“公共维修基金”或“专项维修基金”，是指业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备保修期满后的维修、养护和改造而缴纳的资金。《住宅专项维修资金管理办法》对于维修基金的使用范围、程序等都有相关规定。维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备，具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。
《民法典》第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业服务费的合同。第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条【业主支付物业服务费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
